04/2009 Achten Sie auf den Kreditvertrag!

Schön langsam kommt Bewegung ins Baufinanzierungsgeschäft und einige Banken sind schon wieder recht aggressiv  am Weg, um Neukunden zu gewinnen.  Doch wie immer gilt:  „So prüfe, wer sich ewig binde“.

Im Angebot des Institutes steht nur selten die ganze Wahrheit, viel wichtiger ist der  Kreditvertrag, denn nur in diesem ist alles geregelt, was die zukünftige Gläubiger-/Schuldnerbeziehung betrifft. Sie unterschreiben ja auch den Kreditvertrag und nicht das Angebot. Deswegen ist es notwendig, nicht nur Angebote miteinander zu vergleichen, sondern auch das dementsprechende Vertragswerk der Banken unter die Lupe zu nehmen und da sind die Unterschie-de groß. Nicht selten wird aus einem „Super Angebot“ nach wenigen Jahren ein Kredit, der wie ein Klotz am Bein des Kunden hängt. In Anbetracht der Laufzeiten solcher Kredite von bis zu 30 Jahren, ist es aus unserer Sicht  äußerst  sinnvoll sich einige Tage mehr Zeit zu nehmen, um alle Vertragspunkte zu besprechen. Nutzen sie das Know-how unserer Finanzierungsspezialisten, damit auch Sier den bestmöglichen Kreditvertrag zu erhalten.

Lassen Sie sich daher unabhängig beraten! Denn nur eine unabhängige Finanzierungsberatung garantiert ihnen einen Überblick über alle am Markt verfügbaren Produkte und Varianten – von allen führenden Banken.

COBIS 2008 Franz Ahm und Gregor Tauschitz

Erfahren Sie mehr unter 0800 – 808 160 oder unter www.cobis.at

05/2009 Schlafen Sie gut?

Immer wieder hört man von Notverkäufen und Zwangsversteigerungen. Immer wieder frage ich mich auch, wie es zu solchen Situationen kommen kann.

Viel Zeit und Arbeit wird in die Auswahl des passenden Objektes gesteckt, jedes Detail wird verhandelt und alles mögli-che wird unternommen um einen fairen Preis zu vereinbaren. Danach wird, leider viel zu selten, mit einem Spezialisten die optimale Finanzierung erarbeitet. Doch, wenn man der Statistik glauben darf, dann sind die Gründe für gravierende Zahlungsschwierigkeiten bei Wohnbaukrediten kaum das Objekt selbst oder gestiegene Zinsen, sondern:  plötzliche Arbeitslosigkeit, Unfall und Krankheit. Auch die Scheidung der Ehe gehört oft zu den Gründen, warum ein Objekt plötzlich abgestoßen werden muss. Dabei ist die Absicherung gegen Unfall, Krankheit und Arbeitslosigkeit gegen sehr geringe Prämien leicht möglich, es lassen sich sogar gegen einen etwaigen Zinsanstieg Obergrenzen vereinbaren. Viele Versicherungen bieten maßgeschneiderte Produkte für genau diese Risiken an und ein Rechtsanwalt oder ein Notar hilft ihnen auch familiäre Angelegenheiten im Vorhinein zu regeln.

Lassen Sie sich daher unabhängig beraten! Denn nur eine unabhängige Finanzierungsberatung garantiert ihnen einen Überblick über alle am Markt verfügbaren Produkte und Varianten – von allen führenden Banken.

COBIS 2008 Franz Ahm und Gregor Tauschitz

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Versicherungsschutz für den mobilen Tierarzt

„…eine Transportversicherung für die, meist im Auto transportierten, medizinischen Geräte auf alle Fälle“, meint Franz Ahm, vom auf Tierärzte spezialisierten Versicherungsmakler COBIS.

Immer wieder stellt man sich die Frage, wie umfangreich der Betrieb versichert werden soll, was ist absolut notwendig und welche Risiken können getrost selbst getragen werden. Dabei wird meist nur auf die offensichtlichen Gefahren wie Haftung, Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch/Diebstahl geachtet. Dass diese Risiken adäquat abzusichern sind, steht wohl außer Frage – ebenso wie die ausreichende Deckung bei Betriebsunterbrechungen. Für den Veterinär gibt es viele weitere versicherbare Gefahren, die ernstgenommen werden müssen.

Auf ein Risiko sollte ganz besonders geachtet werden: das Transportrisiko der hochwertigen mobilen Geräte wie Röntgen, Ultraschall, digitaler Entwickler usw. Viele Tierärzte müssen für Patientenbesuche viele ihrer Geräte mit zum Einsatzort transportieren, um schnell die richtigen Entscheidungen treffen zu können. Oft passieren genau bei solchen Fahrten Unfälle, sei es durch eine kleine Unachtsamkeit oder einen Fahrfehler bei oft schwierigem Gelände. Der Schaden am KFZ ist oft durch eine Kaskoversicherung gedeckt, doch die hochsensiblen medizinischen Geräte, die häufig sogar mehr wert sind als das Auto selbst, sind meist überhaupt nicht versichert. Solche Schadensfälle sind für den Arzt immer mit sehr unangenehmen Folgen verbunden, weil die Reparaturkosten der Geräte oft in die zigtausende Euro gehen.

Leider war auch der Versicherungsschutz für diese Schäden bis dato schwer möglich oder nur mit unakzeptablen Prämien zu erlangen. Zusammen mit unserem Kooperationspartner Feichter‘s VET waren wir häufig mit solchen Schäden konfrontiert und haben deshalb ein Produkt speziell für Tierärzte entwickelt. Zum Beispiel lässt sich mit einer Monatsprämie von 10,- Euro ein Gerätewert von 10.000,- Euro im Rahmen der Feichter‘s+ Polizze umfassend versichern. Die Deckung erstreckt sich auf Schäden durch Transportmittelunfälle, Einbruch/Diebstahl, Raub, Fahrzeugbrand sowie Blitzschlag und Explosion. Versicherungsschutz besteht in Österreich und den angrenzenden Staaten. Zusätzlich stellt Feichter‘s VET innerhalb von 48 Stunden gleichwertige Ersatzgeräte zur Verfügung.

Artikel vom VET-Journal Österreich, Februar 2009,
Franz Ahm ist Geschäftsführer der COBIS Versicherungsmakler GmbH mit Sitz in Klagenfurt und betreut mit seinem Unternehmen mehr als 3.000 Kunden in ganz Österreich.

Versicherung im Kleinunternehmen – Risikomanagement

Kurzartikel zur Absicherung des Unternehmers und des Unternehmens

Wichtig ist zu beachten dass die Versicherung nur ein Teil eines funktionierenden Risikomanagementes darstellt und dazu nicht nur der Versicherungsmakler zu Rate gezogen werden muss, sondern auch der Unternehmensberater, der Steuerberater, ihre Bank, die Mitarbeiter und vor allem Sie selbst sind gefordert!
Oft ließen sich unnötig hohe Versicherungsprämien vermeiden wenn Risikomanagement professionell und von allen Beteiligten betrieben würde. Risiken sind immer vorhanden und es ist schlicht unmöglich sämtliche Risiken auszuschalten, doch durch Erkennen und anschliesender Bewertung der vorliegenden Risiken ist es leicht möglich einen Großteil der Gefahren effektiv zu steuern.
Risikomanagement funktioniert immer nach dem selben Ablauf: Das bestehende Gesamtrisiko wird durch 1. Vermeidung, 2. durch Verminderung, erst 3. durch Abwälzung (Versicherung, Factoring, etc) soweit verringert, dass es akzeptabel wird das Restrisiko selbst zu tragen.

Wo zB. bei einem kleinen Unternehmen, durch Ausfall des Geschäftsführers ein hohes Risiko vorliegen kann, kann dies bei einer großen Firma, im selben Bereich nur ein sehr kleines darstellen. Wie schon erwähnt ist es daher nicht möglich pauschale Aussagen über die ideale Versicherung von Risiken zu geben da immer die individuelle Situation des Unternehmens und des Unternehmers vom Fachmann bewertet werden muss.

Grundsätzlich unterscheidet man im Gewerbebereich Dienstleister, Händler und Produzierende Betriebe oder Mischformen dieser. Zur Risikobeurteilung ist auch noch die Unternehmensstruktur- und Form sehr wichtig.

Haftpflichtrisiken
Schutz der passiven Vermögenswerte, d.h. Versicherung gegen Forderungen aus Schadenersatz. Jedes österreichische Unternehmen haftet mit seinem gesamten Vermögen für Schäden gegenüber Dritte (Kunden, wie auch Unternehmen). Gerade im Unternehmensbereich wird der Haftpflichtversicherung sicherlich die größte Wichtigkeit zugewiesen.

Betriebsunterbrechung
Schutz bei Betriebsunterbrechung, d.h. sollte aus bestimmten Gründen der Betrieb teilweise oder zu 100% unterbrochen sein, schützen diese Versicherung das Unternehmen vor Schäden durch Umsatzausfall. Diese Versicherungen zahlen zB. die weiter bestehenden laufenden Kosten inkl. den entgangenen Gewinn für den Zeitraum der Betriebsunterbrechung.

Sachversicherung
Schutz der aktiven Vermögenswerte, d.h. alle bestehenden Vermögenswerte, wie Betriebsgebäude, Produktionsmaschinen, Elektronik- und Computeranlagen, aber auch Einrichtung, Software, Datenbestand und Waren können gegen Beschädigung, Zerstörung bzw. Verlust versichert werden. Dieses Thema betrifft natürlich auch den eignen Fuhrpark und die Absicherung der Waren bei einem Transport.

Rechtsschutz
Schutz der eigenen Interessen, d.h. die Wahrung und Abwehr der Interessen des Unternehmens. Wie auch im Privatbereich können diese sehr teuer werden. Jeder Unternehmer sollte dafür vorsorgen, dass im Falle von gerichtlichen Auseinandersetzung die Kosten des Verfahrens und der Rechtsvertretung gedeckt sind – dieses betrifft vor allem auch die Beziehungen zu den Lieferanten und Kunden.

Forderungsausfall
Schutz gegen Forderungsausfälle, die Kreditschutzversicherung ist eine Möglichkeit die Solvenz der Kunden vor einem Geschäftsabschluß prüfen zu lassen. Sollte dieser dann nach Prüfung und Lieferung der Leistung nicht zahlungsfähig sein, tritt die Versicherung ein und leistet einen gewissen Anteil der offenen Forderung (70 – 80%).

Vorsorgen
Vorsorge für Zukunft, d.h. nach Absicherung aller Vermögenswerte und Absicherung gegen Schadenersatzforderung von dritten, ist auch eine Vorsorge für die Pensionen  der Unternehmer oder Führungskräften möglich und sinnvoll. Hier gibt es viele steuerlich sehr interessante Möglichkeiten. Beispielsweise die direkte Pensionszusage, die betriebliche Kollektivversicherung und den § 3 Abs 1 Z 15 des ESTG. Weiteres gibt es für E/A-Rechner und Unternehmen mit doppelter Buchhaltung die Möglichkeit, einen gewissen Teil nicht entnommene Gewinne steuerschonend ins Privatvermögen zu überführen.

Erschienen im Magazin OnTop im Januar 2009. http://www.ontop-online.at/
Franz Ahm und Gregor Tauschitz sind beide Geschäftsführer der COBIS Vermögensberatung- und Versicherungsmakler GmbH, geprüfte Versicherungsmakler und betreuen etwa 3.000 Gewerbe- und Privatkunden.

Selbstgenutzte Immobilien sind immer eine sichere Anlage

 

Interview der Zeitschrift Immobilien-Maexx, Österreich.

 

Die COBIS-Finanzierungsexperten Franz Ahm und Gregor Tauschitz beantworten Fragen rund um das Thema „Immobilienkauf und Finanzierung“ vor dem Hintergrund der Krise auf den Finanzmärkten

 

Herr Tauschitz, die Menschen sind durch Berichte über die Situation an den Finanzmärkten verunsichert. Soll man heute überhaupt noch eine Immobilie erwerben und dafür Kapital aufnehmen?

Tauschitz: Immobilien zu kaufen macht immer Sinn. Ein Immobilienkauf bietet viele Vorteile, man baut selbst Vermögen auf und sichert sich die einzig vollkommen steuerfreie Pensionsvorsorge. Was man sich später an Miete erspart, ergibt eine schöne Zusatzpension, die durch die Wertsteigerung von Immobilien de facto inflationsgeschützt ist. Der Nutzen einer eigenen Immobilie bleibt also nach wie vor groß, daran hat und wird sich nichts ändern.

 

Herr Ahm, soll man angesichts der „Finanzmarktkrise“ und der erwarteten Rezession mit dem Immobilienkauf zuwarten und auf fallende Preise hoffen? Wird sich am Preisniveau der Immobilien in absehbarer Zeit etwas Gravierendes ändern?

Ahm: Ich glaube nicht, dass die Preise leiden werden. Sie sind ja auch in der Vergangenheit nicht über Gebühr gestiegen. Schnäppchen hat es immer gegeben und wird es immer geben. Bei der Immobiliensuche sollte man sich auf jeden Fall Zeit lassen und alle Faktoren für und wider eine Immobilie abwägen.

 

Wenn jemand nun eine Immobilie erwirbt, was muss er bezüglich der Finanzierung besonders berücksichtigen? Fremdwährungskredite werden ja momentan nicht vergeben.

Tauschitz: Die Zeit der Fremdwährungskredite ist vorläufig wohl vorbei. Es hat aber bereits in der Vergangenheit gegolten, dass man einen Fremdwährungskredit nur aufnehmen sollte, wenn man sich die Finanzierung auch mit einem Euro-Kredit locker leisten kann.

Die derzeitige Situation bietet durchaus positive Aspekte: So sind die Banken derzeit intensiv dabei, alternative Produktangebote zu erarbeiten, die günstige Zinsen bieten.

 

Franz Ahm: Es kommt immer auf einen gut ausgehandelten Kreditvertrag an. Dieser sollte größtmögliche Flexibilität bieten. Entscheidend auf dem Weg dahin ist ein kompetenter, seriöser Finanzierungsberater, der nicht nur über langjährige Erfahrung verfügt, sondern auch eine große Bandbreite an Partnerinstitutionen bietet.

 

Was mache ich, wenn ich schon in einer Fremdwährung finanziert bin?

Tauschitz: Auf alle Fälle aktiv werden, aber: Panik vermeiden, in Ruhe mit dem Berater analysieren, ob und was sich an der Ausgangssituation geändert hat. Kurse, Tilgungsträger, Restlaufzeit etc. müssen betrachtet werden, ebenso, welche Sicherheitsmechanismen bereits eingebaut sind und ob man sich nicht ohnehin noch in den vereinbarten Schwankungsbreiten befindet. Finanz- und Aktienmärkte waren noch nie statisch, doch sind die derzeitigen Schwankungen sicherlich außergewöhnlich und  benötigen besonderer Aufmerksamkeit. Ob und wann ein etwaiger Umstieg in den Euro sinnvoll ist, sollte ganz genau mit dem Finanzierungspartner besprochen werden –  übereilte Aktionen bringen selten etwas.

 

Ist es nun schwieriger geworden, überhaupt einen Kredit zu bekommen?

Tauschitz: Nein. Heute bekommt man bei gleicher Bonität einen Kredit gleich leicht oder schwer wie in der Vergangenheit. Auf Grund der höheren Zinsen lohnt es sich heute aber noch mehr, die Konditionen der einzelnen Banken, Bausparkassen und Versicherungen zu vergleichen.

Immer wieder wird nach Fixzinsangeboten gefragt. Gerade hier gibt es derzeit einige interessante Angebote: 10 Jahre Fixzinsgarantie um 5,5%, 5 Jahre bereits ab 5,25% und 2 Jahre Zinsgarantie sind bereits unter 5,2% zu haben. Diese Werte beziehen sich auf den Nominalzinssatz.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass ein Immobilienkauf nicht weniger attraktiv ist als in der Vergangenheit und sich durch Vergleich und kompetente Beratung auch heute und in Zukunft sichere und günstige Finanzierungsmöglichkeiten, auf die individuellen Möglichkeiten abgestimmt, finden lassen.

 

Das Interview führte Mag. Wilfried Pessentheiner

Risikoaufklärung für Fremdwährungskredite

Wie in der Publikation vom Minister Buchinger aus 2007 (LINK) zu sehen ist wurde offensichtlich recht wenig über Risiken von Fremdwährungskrediten gesprochen, anbei finden Sie eine Minimumaufklärung zu den 3 Risiken. Wichtig zu erwähnen ist dass diese Aufzählung NICHT unter den derzeitigen Markverhältnissen geschrieben wurde sondern aus dem Jahr 2007 stammt (bis auf die Grafiken).

 

Zinsänderungsrisiko

Da ja in einer fremden Währung finanziert wird bedeutet das auch meistens dass in einen anderen Wirtschaftsraum der Kredit aufgenommen wird. Die Zinsentwicklungen sind in verschiedenen Wirtschafträumen auch häufig komplett unterschiedlich. D.h. während zum Beispiel die Zinsen für Euro−Finanzierungen gerade sinken, steigen diese unter Umständen für den Dollar. Daraus ergibt sich das Zinsrisiko. Die folgende Grafik soll den unterschiedlichen Zinsverlauf zweier Währungen illustrieren.

 

 

Wenn sich also der Zinssatz ihrer Fremdwährung nicht weitgehend parallel zum Zinsniveau im Euro entwickelt kann es uU. passieren dass für den gewählten Kredit höhere (!) Zinsen zu bezahlen sind als für einen vergleichbaren Euro-Kredit.

Kursrisiko

 

 

Von allen Risiken die ein Fremdwährungskredit mit sich bringt ist sicher das Kursrisiko das, da es die Kreditsumme am direktesten betrifft. Schwanken die Kurse so schwankt auch der Saldo meines Kredites. Das folgende Beispiel soll diesen Vorgang erklären:

 

 

 

Im Schweizer Franken waren Wechselkursschwankungen bisher nicht sehr groß (etwa +/- 15%) und stehen dem möglichen Zinsvorteil in einem interessanten Verhältnis gegenüber. Ganz anders sieht es aber z.B. beim japanischen Yen aus, dass soll folgende Grafik illustrieren:

 

 

 

Schwankt also der Kurs meiner Fremdwährung im hohen Ausmaß (zB: Yen +/- 35%) kann es passieren dass die Bank weiter Sicherheiten verlangt da sich ja auch die Kreditsumme umgerechnet in Euro, stark verändert hat.

Endfällige Finanzierung

Das bereits erwähnte Zinsrisiko und das Kursrisiko sind die wesentlichen Risiken der Fremdwährungsfinanzierung. Der Interessent sollte gemeinsam mit seinem Finanzierungsberater abwägen ob diese beiden Risiken im Verhältnis zu dem erwarteten Zinsvorteil stehen.

 

Eine sehr beliebte Spielform der Fremdwährungsfinanzierung ist die s.g. endfällige Finanzierung. Bei dieser Finanzierungsform werden während der Laufzeit nur die anfallenden Zinsen bezahlt und parallel zum Kredit mittels Investmentfonds, fondsgebundenen Lebensversicherungen und Ähnlichem soviel Kapital in einem Sparplan aufgebaut um am Ende der Laufzeit den Kredit zur Gänze Tilgen zu können. Dabei wird darauf spekuliert dass der Ertrag des Sparplanes höher ist als die Zinsen die für den Kredit zu zahlen sind, im Idealfall ist man so um einige Jahre früher mit der Rückzahlung fertig als dies beim Ratenkredit der Fall ist. Jedoch birgt diese Spekulation auch das dritte Risiko einer Fremdwährungsfinanzierung:

Tilgungsträgerrisiko

 

Erwirtschaftet nämlich der Tilgungsträger nicht den erwarteten Ertrag (also mehr Zinsen als für den Kredit zu zahlen ist) so bleibt am Ende der Kreditlaufzeit ein Saldo übrig, da das Kapital welches der Tilgungsträger ausbezahlt zu gering ist. Somit sind die Kreditzinsen unter Umständen noch einige Jahre über die geplante Laufzeit hinaus zu bezahlen und der Kredit wird dadurch deutlich teurer als geplant. Darüber hinaus kann es auch während der Laufzeit zu Problemen mit der Finanzierung kommen wenn die Performance des Tilgungsträgers hinter den Erwartungen zurückbleibt weil z.B. von einer zu hohen Renditeerwartung ausgegangen wurde.
Viele der beschriebenen Risiken lassen sich mit realistischer Kalkulation und/oder Sicherungsmaßnamen eindämmen aber zusammenfassend ist zu sagen dass diese Finanzierungsform vor allem für Kunden mit besten Bonitäts- und Einkommensverhältnissen geeignet ist die vorhandenen Risiken mit Ihrem Einkommen und Ihrer Bonität abfangen können.

G.T. / COBIS Immobilienfinanzierung

Eine etwas umfangreichere Aufklärung über Risiken der Fremdwährungsfinanzierung finden Sie hier.