02/2009 Zinsen auf 5-Jahres Tief!

Einen zinsgünstigen Immobilien­kredit bekommt man derzeit leichter denn je. Die Zinsen für Wohnbaukredite sind in un­glaublichem Tempo gefallen.

So wie es derzeit aussieht, sind für kurze Fixzinsbindungen sogar noch tiefere Zinsen möglich. Bei langfristigen Zinsbindungen machen sich jedoch erste Stabilisierungstendenzen bemerkbar. So sind diese in den letzten Wochen sogar wieder gestiegen. Wer in der nächsten Zeit vorhat eine Immobilie zu erwerben oder ein Haus zu bauen, kann zurzeit aus einer großen Vielfalt an Finanzierungsvarianten wählen. Wer jedoch auf Sicherheit setzen will und langfristige Zinsbindungen ins Auge fasst, sollte sich schön langsam beeilen und die Konditionen festzurren, bevor die Zinsen  in diesem Segment wieder steigen.Doch sind die Angebote der Institute  sehr unterschiedlich, sodass sich ein unabhängiger Vergleich mehr denn je lohnt. So sind derzeit Eurokredite um nur knapp über 3 % zu haben. Man erinnere sich, dass Schweizer Franken Kredite noch vor wenigen monaten rund 4 % gekostet haben!

Lassen Sie sich daher unabhängig beraten! Denn nur eine unabhängige Finanzierungsberatung garantiert ihnen einen Überblick über alle am Markt verfügbaren Produkte und Varianten – von allen führenden Banken.

COBIS 2008 Franz Ahm und Gregor Tauschitz

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Selbstgenutzte Immobilien sind immer eine sichere Anlage

 

Interview der Zeitschrift Immobilien-Maexx, Österreich.

 

Die COBIS-Finanzierungsexperten Franz Ahm und Gregor Tauschitz beantworten Fragen rund um das Thema „Immobilienkauf und Finanzierung“ vor dem Hintergrund der Krise auf den Finanzmärkten

 

Herr Tauschitz, die Menschen sind durch Berichte über die Situation an den Finanzmärkten verunsichert. Soll man heute überhaupt noch eine Immobilie erwerben und dafür Kapital aufnehmen?

Tauschitz: Immobilien zu kaufen macht immer Sinn. Ein Immobilienkauf bietet viele Vorteile, man baut selbst Vermögen auf und sichert sich die einzig vollkommen steuerfreie Pensionsvorsorge. Was man sich später an Miete erspart, ergibt eine schöne Zusatzpension, die durch die Wertsteigerung von Immobilien de facto inflationsgeschützt ist. Der Nutzen einer eigenen Immobilie bleibt also nach wie vor groß, daran hat und wird sich nichts ändern.

 

Herr Ahm, soll man angesichts der „Finanzmarktkrise“ und der erwarteten Rezession mit dem Immobilienkauf zuwarten und auf fallende Preise hoffen? Wird sich am Preisniveau der Immobilien in absehbarer Zeit etwas Gravierendes ändern?

Ahm: Ich glaube nicht, dass die Preise leiden werden. Sie sind ja auch in der Vergangenheit nicht über Gebühr gestiegen. Schnäppchen hat es immer gegeben und wird es immer geben. Bei der Immobiliensuche sollte man sich auf jeden Fall Zeit lassen und alle Faktoren für und wider eine Immobilie abwägen.

 

Wenn jemand nun eine Immobilie erwirbt, was muss er bezüglich der Finanzierung besonders berücksichtigen? Fremdwährungskredite werden ja momentan nicht vergeben.

Tauschitz: Die Zeit der Fremdwährungskredite ist vorläufig wohl vorbei. Es hat aber bereits in der Vergangenheit gegolten, dass man einen Fremdwährungskredit nur aufnehmen sollte, wenn man sich die Finanzierung auch mit einem Euro-Kredit locker leisten kann.

Die derzeitige Situation bietet durchaus positive Aspekte: So sind die Banken derzeit intensiv dabei, alternative Produktangebote zu erarbeiten, die günstige Zinsen bieten.

 

Franz Ahm: Es kommt immer auf einen gut ausgehandelten Kreditvertrag an. Dieser sollte größtmögliche Flexibilität bieten. Entscheidend auf dem Weg dahin ist ein kompetenter, seriöser Finanzierungsberater, der nicht nur über langjährige Erfahrung verfügt, sondern auch eine große Bandbreite an Partnerinstitutionen bietet.

 

Was mache ich, wenn ich schon in einer Fremdwährung finanziert bin?

Tauschitz: Auf alle Fälle aktiv werden, aber: Panik vermeiden, in Ruhe mit dem Berater analysieren, ob und was sich an der Ausgangssituation geändert hat. Kurse, Tilgungsträger, Restlaufzeit etc. müssen betrachtet werden, ebenso, welche Sicherheitsmechanismen bereits eingebaut sind und ob man sich nicht ohnehin noch in den vereinbarten Schwankungsbreiten befindet. Finanz- und Aktienmärkte waren noch nie statisch, doch sind die derzeitigen Schwankungen sicherlich außergewöhnlich und  benötigen besonderer Aufmerksamkeit. Ob und wann ein etwaiger Umstieg in den Euro sinnvoll ist, sollte ganz genau mit dem Finanzierungspartner besprochen werden –  übereilte Aktionen bringen selten etwas.

 

Ist es nun schwieriger geworden, überhaupt einen Kredit zu bekommen?

Tauschitz: Nein. Heute bekommt man bei gleicher Bonität einen Kredit gleich leicht oder schwer wie in der Vergangenheit. Auf Grund der höheren Zinsen lohnt es sich heute aber noch mehr, die Konditionen der einzelnen Banken, Bausparkassen und Versicherungen zu vergleichen.

Immer wieder wird nach Fixzinsangeboten gefragt. Gerade hier gibt es derzeit einige interessante Angebote: 10 Jahre Fixzinsgarantie um 5,5%, 5 Jahre bereits ab 5,25% und 2 Jahre Zinsgarantie sind bereits unter 5,2% zu haben. Diese Werte beziehen sich auf den Nominalzinssatz.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass ein Immobilienkauf nicht weniger attraktiv ist als in der Vergangenheit und sich durch Vergleich und kompetente Beratung auch heute und in Zukunft sichere und günstige Finanzierungsmöglichkeiten, auf die individuellen Möglichkeiten abgestimmt, finden lassen.

 

Das Interview führte Mag. Wilfried Pessentheiner

Risikoaufklärung für Fremdwährungskredite

Wie in der Publikation vom Minister Buchinger aus 2007 (LINK) zu sehen ist wurde offensichtlich recht wenig über Risiken von Fremdwährungskrediten gesprochen, anbei finden Sie eine Minimumaufklärung zu den 3 Risiken. Wichtig zu erwähnen ist dass diese Aufzählung NICHT unter den derzeitigen Markverhältnissen geschrieben wurde sondern aus dem Jahr 2007 stammt (bis auf die Grafiken).

 

Zinsänderungsrisiko

Da ja in einer fremden Währung finanziert wird bedeutet das auch meistens dass in einen anderen Wirtschaftsraum der Kredit aufgenommen wird. Die Zinsentwicklungen sind in verschiedenen Wirtschafträumen auch häufig komplett unterschiedlich. D.h. während zum Beispiel die Zinsen für Euro−Finanzierungen gerade sinken, steigen diese unter Umständen für den Dollar. Daraus ergibt sich das Zinsrisiko. Die folgende Grafik soll den unterschiedlichen Zinsverlauf zweier Währungen illustrieren.

 

 

Wenn sich also der Zinssatz ihrer Fremdwährung nicht weitgehend parallel zum Zinsniveau im Euro entwickelt kann es uU. passieren dass für den gewählten Kredit höhere (!) Zinsen zu bezahlen sind als für einen vergleichbaren Euro-Kredit.

Kursrisiko

 

 

Von allen Risiken die ein Fremdwährungskredit mit sich bringt ist sicher das Kursrisiko das, da es die Kreditsumme am direktesten betrifft. Schwanken die Kurse so schwankt auch der Saldo meines Kredites. Das folgende Beispiel soll diesen Vorgang erklären:

 

 

 

Im Schweizer Franken waren Wechselkursschwankungen bisher nicht sehr groß (etwa +/- 15%) und stehen dem möglichen Zinsvorteil in einem interessanten Verhältnis gegenüber. Ganz anders sieht es aber z.B. beim japanischen Yen aus, dass soll folgende Grafik illustrieren:

 

 

 

Schwankt also der Kurs meiner Fremdwährung im hohen Ausmaß (zB: Yen +/- 35%) kann es passieren dass die Bank weiter Sicherheiten verlangt da sich ja auch die Kreditsumme umgerechnet in Euro, stark verändert hat.

Endfällige Finanzierung

Das bereits erwähnte Zinsrisiko und das Kursrisiko sind die wesentlichen Risiken der Fremdwährungsfinanzierung. Der Interessent sollte gemeinsam mit seinem Finanzierungsberater abwägen ob diese beiden Risiken im Verhältnis zu dem erwarteten Zinsvorteil stehen.

 

Eine sehr beliebte Spielform der Fremdwährungsfinanzierung ist die s.g. endfällige Finanzierung. Bei dieser Finanzierungsform werden während der Laufzeit nur die anfallenden Zinsen bezahlt und parallel zum Kredit mittels Investmentfonds, fondsgebundenen Lebensversicherungen und Ähnlichem soviel Kapital in einem Sparplan aufgebaut um am Ende der Laufzeit den Kredit zur Gänze Tilgen zu können. Dabei wird darauf spekuliert dass der Ertrag des Sparplanes höher ist als die Zinsen die für den Kredit zu zahlen sind, im Idealfall ist man so um einige Jahre früher mit der Rückzahlung fertig als dies beim Ratenkredit der Fall ist. Jedoch birgt diese Spekulation auch das dritte Risiko einer Fremdwährungsfinanzierung:

Tilgungsträgerrisiko

 

Erwirtschaftet nämlich der Tilgungsträger nicht den erwarteten Ertrag (also mehr Zinsen als für den Kredit zu zahlen ist) so bleibt am Ende der Kreditlaufzeit ein Saldo übrig, da das Kapital welches der Tilgungsträger ausbezahlt zu gering ist. Somit sind die Kreditzinsen unter Umständen noch einige Jahre über die geplante Laufzeit hinaus zu bezahlen und der Kredit wird dadurch deutlich teurer als geplant. Darüber hinaus kann es auch während der Laufzeit zu Problemen mit der Finanzierung kommen wenn die Performance des Tilgungsträgers hinter den Erwartungen zurückbleibt weil z.B. von einer zu hohen Renditeerwartung ausgegangen wurde.
Viele der beschriebenen Risiken lassen sich mit realistischer Kalkulation und/oder Sicherungsmaßnamen eindämmen aber zusammenfassend ist zu sagen dass diese Finanzierungsform vor allem für Kunden mit besten Bonitäts- und Einkommensverhältnissen geeignet ist die vorhandenen Risiken mit Ihrem Einkommen und Ihrer Bonität abfangen können.

G.T. / COBIS Immobilienfinanzierung

Eine etwas umfangreichere Aufklärung über Risiken der Fremdwährungsfinanzierung finden Sie hier.

Warum Banken plötzlich keine Fremdwährungskredite mehr mögen

Wenn man die in den letzten Tagen Medienberichte verfolgt wird einen nicht nur als Kreditnehmer angst und bange. Fast alle Banken verhalten sich derzeit so als ob Kreditkunden die in Fremdwährung finanziert haben wohl kaum mehr zu retten sind und eigentlich gleich aus dem Eigenheim ausziehen können um so die Zwangsversteigerung zu beschleunigen. Die Risiken seien aus dem Ruder gelaufen und auf die Banken wollte angeblich keiner hören wenn diese über Fallstricke der Fremdwährungsfinanzierung sprachen, und jetzt müsse eben der Kunde die Konsequenzen für seine fatale Spekulation auf eine günstigere Finanzierung tragen. Sofort Umschulden, raus aus der Fremdwährung, Tilgungsträger auflösen, usw.

Soweit zur Rhetorik, jetzt zu den Tatsachen:
(Alle Ausführungen beziehen sich auf den Schweizer Franken) Beim Fremdwährungskredit wird in erster Linie darauf spekuliert dass der Zinssatz in der fremden Währung niedriger ist als im Euro, das ist historisch, vor allem im Schweizer Franken fast immer so gewesen, in den letzten 20 Jahren gab es nur einmal 1990 für wenige Wochen einen Zinsnachteil zum damaligen Schilling von etwa 0,25%. Der durchschnittliche Zinsvorteil in den letzten 20 Jahren liegt bei etwa 1,8 %. Zurzeit gibt es einen Zinsvorteil von über 2% (!). Was daran jetzt kritisch sein soll ist mir nicht erklärlich. Um es aber in Zahlen auszudrücken: Bei einem Abstattungskredit („normaler“ Ratenkredit) über 25 Jahre in CHF spart der Kreditnehmer bei einer Kreditsumme von € 100.000.- bei 1,8% Zinsdifferenz gegenüber einem Euro-Kredit, selbst nach Abzug von höheren Kosten für die Führung eines solchen Kredites fast € 30.000.-, also fast 30% der Kreditsumme. Wenn man jetzt das Währungsrisiko berücksichtig bedeutet dieser Vorteil dass selbst wenn der Kurs des Schweizer Franken sich um unglaubliche 30% zum Nachteil des Kreditnehmers bewegen würde erst Kostengleichheit zum vergleichbaren Euro-Kredit bestehen würde (30% bedeuten bei einen Durchschnittskurs von 1,64 einen Kurs von 1,15, zurzeit schwankt der Franken um 1,55!).
Als letztes wird das Tilgungsträgerrisiko angeführt, was bedeutet dass angenommen wird der Tilgungsträger wäre nicht in der Lage die angepeilten 3,2% netto (25 Jahre, 4,5% mit 20% Überdeckung) zu erreichen. Sollte es tatsächlich unmöglich erscheinen an den Börsen auf 25 Jahre gesehen durchschnittlich nur knapp über 3% zu erwirtschaften so sind meines Erachtens alle weiteren Diskussionen sinnlos. Denn wenn es nicht mehr möglich sein sollte langfristig mit Sachwerten (Aktien) die Inflation zu schlagen, müsste wohl unsere Welt neu erfunden werden.

Zusammengefasst gibt es heute keine größeren Risiken in der Fremdwährungsfinanzierung als vor 5, 10 oder 15 Jahren vielmehr gibt es heutzutage Probleme von Banken die in dieser Form in der Vergangenheit keine so deutliche Auswirkung auf den Kunden dieser Banken hatten:

1.       Die Banken haben kaum mehr Refinanzierungslinien, dh. sie müssen die Fremdwährung sehr teuer einkaufen und somit sind die Gewinnmargen geschrumpft. Und dass können Banken überhaupt nicht leiden, war es bis vor kurzen so dass Banken das Geld das ihnen anvertraut wurde lieber in hochspekulative Investments angelegt hatten, und Renditen von bis zu über 20% erwirtschafteten anstatt das Geld dem Finanzierungsnehmer zur Verfügung zu stellen, gibt es diese Möglichkeiten kaum mehr und die Institute sitzen auf einmal am Geld.

2.       Bis vor kurzen wurden Millionen an den Fremdwährungskunden verdient da es den Banken möglich war sich nicht fristenkonform zu refinanzieren, dh. die Bank verdiente nicht nur am Aufschlag der im Kreditvertrag vereinbart wurde sondern noch einmal über clevere Refinanzierung am Devisenmarkt, bezahlt hat diese Gewinne der Kunde. Es ist ziemlich unverständlich warum der Kunde der der Bank Millionengewinne ermöglicht hat nicht an den Gewinnen beteiligt war aber jetzt für Verluste mit teureren Aufschlägen geradestehen soll.

 

Bis vor kurzen wurden in einigen Bundesländern bis zu 90% (!) des gesamten Kreditvolumens in fremder Währung vergeben, jahrelang war dies gängige Praxis und auf einmal sollen all diese Kreditnehmer Spekulanten sein die am Abgrund stehen?
Zusammengefasst kann man sagen dass die Banken zurzeit extrem wenig an  Fremdwährungsfinanzierungen verdienen und deswegen sollte man die Aussagen und die Ratschläge vieler Banken ganz genau überdenken und sich nicht von billig geschürter Angst zu Fehlern verleiten lassen die nachträglich möglicherweise nicht mehr korrigierbar sind.

 

G.T. /COBIS Immobilienfinanzierung